土地購入にかかる諸費用とは？内訳やシミュレーションを徹底解説

土地を購入する際は、土地代以外に諸費用がかかります。諸費用を想定しないまま資金計画をたててしまうと、自己資金の準備が足りず、支払いが困難になるため注意が必要です。

本記事では、土地購入にかかる諸費用について解説します。内訳やシミュレーションも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

＜このような方におすすめ＞

• 土地購入にかかる諸費用とは？どのくらいの金額になるのか不安な方
• 土地購入における諸費用の内訳は？具体的な項目と費用目安を知りたい方
• 実際どのくらいの自己資金を確保すべき？シミュレーションを把握したい方

＜この記事のまとめ＞

• 土地購入時の諸費用は総額の5～10％程度かかるのが一般的
• 土地購入にかかる諸費用には仲介手数料や手付金、登記費用などが含まれる
• 土地購入時の諸費用・税金は100万円を超えるケースもあるため、余裕のある資金計画を立てることが大切

土地購入にかかる諸費用はいくら？

土地を購入する際は「土地そのものの代金」だけでなく、諸費用の支払いも発生します。土地購入にかかる諸費用の目安は、ケースによって変動するものの、土地代金の5〜10％程度が目安です。

諸費用の内訳と相場を把握することで、余裕のある資金計画を立てやすくなります。諸費用を含めた資金計画を立てておけば、予想外の事態が起こった場合でも、慌てず対応できるでしょう。

土地購入にかかる諸費用の内訳

ここでは、土地購入にかかる諸費用の内訳を紹介します。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の仲介を依頼した会社に支払う報酬のことです。仲介手数料には上限が設けられており、一般的に「土地代金×3％+ 6万円」の速算式を用いて算出します（土地代が400万円を超える場合）。

たとえば、土地代が1,000万円の場合の仲介手数料は「1,000万円×3％+6万円=36万円（税抜）」です。また、土地売買契約時には、手付金をあわせて支払うのが一般的です。手付金は土地代金の一部として扱われるお金で、売買価格の5〜10％程度が目安となります。

仲介手数料は土地売買契約を締結した段階で50％、引き渡し時に残金を支払うケースが多く、自己資金の準備が必要です。

登記費用

土地を購入する際は、所有権を変更するための登記手続きが必要です。登記費用は、大きく以下の2つに分類されます。

• 登録免許税
• 司法書士の依頼料

登録免許税とは、不動産登記の手続きに対して課される税金のことです。土地の登記手続きには「課税標準額×1000分の15（1.5%）」で算出した登録免許税の支払いが発生します。

登記手続きは法務局で行いますが、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への依頼料は、5〜10万円程度が目安です。

印紙代

土地購入の諸費用には、印紙代も含まれます。印紙代とは、土地売買契約書や金銭消費貸借契約書などの課税文書の作成に対して課される印紙税のことです。

印紙税額は、以下のとおり不動産の契約金額によって異なります。

※印紙税額は一部を抜粋

平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間は軽減税率が適用され、印紙税の負担を軽減できることも併せて知っておきましょう。

上記の印紙税額についてまとめた表は、国税庁ホームページをもとに作成しています。また、軽減税率の適用については、こちらの国税庁ホームページをご参照ください。（2026年3月時点の情報）

測量費用

以下のような場合は、土地の購入に際して測量が必要です。

• 正確な地積測量図がない場合
• 隣地との境界が明確でない場合
• 登記簿面積と実測が異なる場合

測量費用は売主が負担することが多いものの、買主負担となるケースもまれにあります。測量費用は数十万円かかるため「測量が必要な土地か」「買主負担の場合、費用はどのくらいかかるのか」を確認しておくことが重要です。

地盤改良・インフラ設備費用

地盤が建物の重さに耐えられる状態ではなかったり、上下水道やガスの設備が整備されていなかったりする場合は、地盤改良やインフラの引き込み工事が必要です。

これらの費用は高額になりやすく、100万円を超える可能性もあります。金額は引き込む距離や土地の面積などで異なるため、事前調査で詳細を把握することが大切です。

住宅ローン手数料・保証料

注文住宅用の土地を購入する際、住宅ローン利用時には事務手数料が発生する場合があります。また、保証会社によっては保証料もかかります。それぞれの目安は以下のとおりです。

• 住宅ローン手数料：3万～5万円程度
• 保証料：借入額の1～2％程度

保証料とは、住宅ローンを返済できなくなった場合の弁済に備えるものです。保証料には、ローン契約時に一括で支払う「前払い型（外枠方式）」と、金利に上乗せする「金利上乗せ型（内枠方式）」の2つのタイプがあります。

また、土地購入時には、ローン関係の費用とは別に売買契約時の手付金が必要になるのが一般的です。手付金は土地代金の一部に充当されるものですが、契約時に現金で求められることが多いため、前払い型の保証料などとあわせて、自己資金の準備を進めておきましょう。

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諸費用以外 | 土地購入で発生する税金

土地の購入時は、諸費用以外にも支払いが発生します。ここでは、土地購入で発生する税金を紹介します。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産の購入者に課される税金のことです。土地の所有権移転を終えると、移転から3〜6カ月程度で自治体から納税通知書が届き、期日までに一括で支払う必要があります。土地に注文住宅を建てる場合は、取得後3年以内であれば軽減措置が適用される仕組みです。

不動産取得税は通常、不動産評価額の4％が課税されますが、令和9年3月31日までは3％の軽減税率が適用されます。また、新築住宅の場合は別途控除を受けられる場合もあるため、制度について確認しておきましょう。

固定資産税・都市計画税

土地を購入すると、固定資産税や都市計画税の納付義務が生じます。これらは毎年1月1日時点で土地を所有している人に課される税金です。土地を購入した年度は、これらを日割精算した分を売主に支払うのが一般的です。

なお、税金は地方税のため、税率は自治体によって異なります。固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％」、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3％」の税率が基本です。

なお、都市計画税については、市街化区域内の土地に課されるため、土地の所在（市街化調整区域など）によっては課税されない場合もあります。

実際にかかる税額や、購入年度の日割精算については、土地の条件ごとに異なるため事前にしっかり確認しておきましょう。

土地購入時の諸費用シミュレーション

ここでは、土地購入時の諸費用と税金額のシミュレーションをしていきましょう。

【シミュレーション条件】

• 土地代（契約金額）：1,500万円

• 区分：居住用

• 評価額：1,100万円

• 課税標準額：175万円（小規模住宅用地の特例6分の1適用）

※住宅ローンは利用せず現金で購入した場合

不動産取得税に関しては、新築住宅を建てる場合には1,200万円の控除制度が存在し、適用を受けられれば、上記の場合、税金がかかりません。しかし、不動産取得税を除いても約102万円の諸費用がかかる点は理解しておきましょう。

土地購入にかかる諸費用は住宅ローンに組み込める？

土地購入にかかる諸費用は、住宅ローンに「組み込めるもの」と「組み込めないもの」があります。それぞれを一覧にまとめました。

ただし、金融機関によって扱いが異なる場合があるため、事前の確認が必須です。土地購入時には、ある程度の自己資金の準備が欠かせません。

余裕のある資金計画を立てて、土地購入を円滑に進めよう

土地購入時には、土地代以外に諸費用や税金の支払いが発生します。諸費用は総額の5〜10％が目安であり、100万円以上の自己資金が必要になるケースも少なくありません。

そのため、注文住宅の建築用に土地を購入する場合は、諸費用を含めた資金計画を立てることが重要です。

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土地購入の諸費用に関するよくある質問

Q. 土地購入で仲介手数料はかかりますか？

不動産会社を通して土地を購入する場合は、仲介手数料がかかることが一般的です。一方で、売主から直接購入する場合は、仲介手数料が発生しないこともあります。土地情報を見るときは、仲介か売主かも確認しておくと費用感を把握しやすくなります。

Q. 土地購入では土地代以外にどんな初期費用を見ておくべきですか？

諸費用に加えて、地盤調査費、地盤改良費、造成費、上下水道の引き込み費用などが発生することがあります。特に土地の状態によっては、購入後に追加費用がかかるケースも少なくありません。土地そのものの価格だけで判断しないことが重要です。

Q. 建築条件付き土地でも諸費用はかかりますか？

はい、建築条件付き土地でも諸費用はかかります。土地売買に関する費用は基本的に必要となり、さらに建物契約に関わる費用も別途発生する場合があります。土地と建物を一体で考えながら、全体の費用を確認することが大切です。

Q. 土地購入の諸費用で見落としやすいものはありますか？

見落としやすいのは、固定資産税の精算金、ローン手数料、司法書士報酬、インフラ整備に関する費用などです。また、購入後に必要となる造成や外構の一部費用を想定していないケースもあります。見積書の内訳を細かく確認することが大切です。

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