住宅ローン控除の適用条件は？2025年の変更点や手続きの流れ、必要書類を解説

マイホームの購入を検討されている方にとって、住宅ローン控除はメリットのある制度です。しかし「どんな条件を満たせば使える？」「2025年は何か変わった？」と疑問に思われる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、住宅ローン控除の基本的な仕組みや2025年の変更点、適用される条件、手続きの流れをわかりやすく解説していきます。これから家づくりを始める方や、住宅ローン控除をうまく活用したい方はぜひ参考にしてください。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」と呼ばれています。マイホームの購入・新築・増改築のために組んだ住宅ローンの年末残高に応じて、毎年の所得税や住民税が減税される制度です。国が住宅ローン控除を実施しているのは、住宅を購入する方の毎年の税負担を軽くすることで、マイホーム取得の支援を行うことを目的としているためです。控除される金額は、毎年末の「住宅ローン残高×0.7%」で計算されます。

住宅ローン控除は所得税から差し引かれ、所得税だけで控除しきれない場合は残りの一部が住民税から差し引かれます（ただし上限あり）。住宅ローンを組んでマイホームを購入した方は、住宅ローン控除を活用することで毎年の税金の負担を減らすことが可能です。10年または13年と長期間にわたって控除を受けられるため、トータルでは数百万円相当の節税効果が期待できます。

住宅ローンとは？基本の仕組みや金利の種類などをわかりやすく解説

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。住宅の種類によっても条件が異なるため、自身のケースに当てはまるものを確認してみてください。

共通条件

まずは、どの住宅にも共通して必要となる基本的な条件を紹介します。以下の条件は、新築でも中古でもリフォームでも変わりません。

• 住宅ローンの返済期間が10年以上である
• 自身が住むための住宅である（賃貸用や別荘などは対象外）
• 床面積が50㎡以上である（年間所得が1,000万円以下の方は40㎡以上でも可）
• 購入後6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで住み続けている
• 年間の合計所得金額が2,000万円以下である
• 銀行や住宅金融支援機構など、正式な金融機関から借り入れしている

上記の条件をすべて満たす必要があり、特に自身の居住用という条件は重要です。投資用の賃貸物件や別荘として購入する場合は、控除の対象にならないので注意しましょう。

新築住宅の場合

新しく家を建てる場合や新築住宅を購入する場合は、上記の共通条件に加えて以下の点も確認が必要です。

• 2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、原則省エネ基準を満たしている
• 2024年より前に建築確認を受けた新築住宅は、年間合計所得が1,000万円以下であれば、床面積が40㎡以上50㎡未満でも控除を受けられる
• 親族などから購入したり、贈与で譲り受けたりした住宅ではない

省エネ基準は、断熱性能や省エネ設備に関する基準のことです。近年の新築住宅は環境への配慮から省エネ性能が重視されており、多くが標準仕様で省エネ基準を満たしています。新築を検討される際は、住宅会社に省エネ基準への適合について確認しておくと安心です。

中古住宅の場合

中古住宅を購入する場合は、以下の条件を確認してみてください。

• 地震に対する安全基準（耐震基準）を満たしている
• 1982年1月1日以降に建てられた住宅である（それ以前の建物でも、耐震基準適合証明書があれば適用可）

中古住宅では建物の安全性が特に重視されます。1982年は建築基準法の耐震基準が大きく改正された年で、以後に建てられた建物は「新耐震基準」を満たしています。1982年より前に建築された住宅を購入する場合でも、耐震改修工事を行って耐震基準適合証明書を取得すれば、住宅ローン控除の対象です。

買取再販住宅の場合

不動産会社が中古住宅を買い取ってリフォームした「買取再販住宅」を購入する場合は、以下の条件があります。

• 新築されてから10年以上経っている住宅である
• リフォームにかかった費用が販売価格の20%相当（上限300万円）である
• 一定の基準を満たすリフォーム工事が行われ、工事費用が一定額以上である
• 不動産会社がその住宅を取得してから2年以内に購入している
• 1982年1月1日以降に建築された住宅、または耐震基準に適合すると証明された住宅

住宅ローン控除を受けるためには、一定規模以上のリフォームが行われている必要があります。具体的には、給水管や排水管、雨水の浸入を防ぐ工事など、建物の性能を向上させる工事が対象です。

リフォーム・増改築の場合

すでにお住まいの住宅をリフォームしたり増改築したりする場合は、上記の共通条件に加えて以下の条件も満たす必要があります。

• リフォーム後の床面積が50㎡以上である
• リフォーム費用から補助金などを引いた金額が100万円以上で、そのうち半分以上が住居部分の工事に使われている

リフォームや増改築の場合、一定規模以上の工事であることが求められます。対象となる工事は増築、改築、大規模な修繕や模様替え、バリアフリー改修工事、省エネ改修工事などです。例えば、キッチンやお風呂などの水回りを一新したり、耐震補強を行ったり、断熱性能を向上させたりする工事が該当します。

住宅ローン控除が適用されないケース

先述のとおり、住宅の種類によって住宅ローン控除の適用条件がさまざまあります。しかし、以下のようなケースでは住宅ローン控除を受けられません。

• 両親や親族から住宅を購入した場合
• 親族、友人、勤め先から借り入れて住宅を購入した場合
• 土地だけを購入するための借り入れの場合（建物がない場合）
• 住宅ローン控除とは併用不可のほかの特例を受けている場合
• 住宅ローンの返済期間が10年より短い場合
• 床面積の半分以上が店舗や事務所など、住居以外として使われる場合

特に親族間の取引については、税金逃れを防ぐという目的もあり厳しく制限されています。また、ほかの税制優遇措置との併用ができないケースもあるため、複数の特例を検討している場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローン審査の基準とは？審査の流れや落ちる理由、重要なポイントを徹底解説

住宅ローンを頭金なしで組むメリット・デメリットとは？後悔しないためのポイントを解説

住宅ローンの固定金利と変動金利の違い｜比較ポイントやリスク回避の対策を紹介

2025年住宅ローン控除の変更点

2025年の住宅ローン控除は、2024年の内容をそのまま引き継いでいます。以下で主なポイントを見ていきましょう。

借入限度額・住宅性能基準の明確化

控除の対象となる借入額の上限は新築住宅の性能によって細かく分かれており、2025年も同じ区分と上限が適用されます。新築住宅の性能区分ごとの借入限度額は、以下のとおりです。

※参考：住宅ローン減税制度について

省エネ基準を満たしていない「その他の住宅」は、2024年から控除の対象外となり、2025年も引き続き対象外となっています。つまり、現在は新築住宅では省エネ基準を満たすことが、住宅ローン控除を受けるための重要な条件です。高性能な住宅ほど借入限度額が高く設定されています。

ちなみに中古（既存）住宅は、耐震基準を満たしていれば省エネ基準を満たしていない「その他住宅」でも住宅ローン控除は受けられます（借入限度額2,000万円・控除期間10年）。

床面積要件の緩和措置

通常、控除を受けられる住宅は床面積が50㎡以上でなければいけません。ただし、年間の所得が1,000万円以下の方であれば、床面積40㎡以上の新築住宅でも控除を受けられる特別な措置が2025年も続いています。床面積要件の緩和措置により、一人暮らしの方や若者夫婦世帯でも住宅ローン控除を受けやすくなっています。

子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇措置

2024年から始まった子育て世帯と若者夫婦世帯への優遇措置は、2025年も引き続き適用可能です。一般の世帯よりも借入限度額が高く設定されているため、より多くの控除を受けられます。ここでの「子育て世帯」は19歳未満の扶養親族がいる家庭で、「若者夫婦世帯」は夫婦のどちらかが40歳未満の家庭を指します。条件に該当するかどうかは、入居した年の12月31日時点の状況による点に注意が必要です。

住宅ローン控除の計算方法

実際にどのくらいの住宅ローン控除が受けられるのか、計算方法を見ていきましょう。控除率は0.7%で、年末時点での住宅ローン残高に0.7%をかけて計算します。

【計算式】

年末の住宅ローン残高 × 0.7% = 年間控除額

計算して出た金額が実際の控除額です。まず所得税から控除され、所得税だけで控除しきれなかった場合は、残りを住民税から最大9万7,500円まで控除できます。控除を受けられる期間は、中古（既存）住宅は10年間、新築住宅・買取再販住宅は13年間です。比較的長期にわたって控除を受けられるため、大きな節税効果があります。

住宅ローン残高が2,700万円の場合、2,700万円×0.7%＝18万9,000円となり、その年の税金が約19万円安くなる計算になります。新築住宅の年間最大控除額は住宅性能によって異なり、長期優良住宅であれば一般世帯は年間最大31万5,000円、子育て世帯・若者夫婦世帯は年間最大35万円まで控除を受けられます。

シミュレーション

もう少し具体的な数字で見てみましょう。ここでは、以下の条件で計算してみます。

• 住宅の種類：長期優良住宅、新築（2025年築）
• 住宅ローン借入額：4,500万円
• 元々の所得税額：20万円
• 元々の住民税額：25万円

【1年目の計算】

• 年末のローン残高：4,450万円（少し返済した後の金額）
• 控除額の計算：4,450万円 × 0.7% = 31万1,500円
• 所得税から控除：20万円（全額控除）
• 住民税から控除：9万7,500円（上限いっぱいまで控除）
• 合計控除額：29万7,500円

上記の場合、所得税は0円、住民税は15万2,500円（25万円-9万7,500円）になり、合計で約30万円節税できます。最長13年間続くため、トータルでは数百万円の節税効果が期待できるでしょう。年数が経過してローン残高が減ると控除額も徐々に少なくなりますが、13年間の合計だと約300万円以上の節税効果が見込めます。

確定申告・年末調整手続きの手順

住宅ローン控除を受けるためには、きちんと手続きをする必要があります。住宅を取得した初年度と、2年目以降で手続きの方法が変わるので順番に見ていきましょう。

1年目：確定申告を行う

住宅ローン控除を受ける最初の年は、会社員の方でも確定申告が必要です。以下の書類を用意して、申告期限（通常は翌年の2月16日から3月15日まで）に手続きしましょう。

【必要書類】

• 確定申告書
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅ローンの年末残高証明書
• 源泉徴収票（会社員の方）
• 土地・建物の登記事項証明書
• 売買契約書または工事請負契約書のコピー
• 住宅の性能を証明する書類（省エネ基準適合証明書など）

確定申告は近くの税務署の窓口で行う方法のほか、郵送やインターネット（e-Tax）でも可能です。初めてで不安な方は、税務署で職員の方に相談しながら手続きすることをおすすめします。必要書類を紛失しないように、ファイルなどにまとめて保管しておくと安心です。

2年目以降：年末調整で申告を行う

個人事業主やフリーランスの方は、毎年確定申告が必要です。会社員の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で住宅ローン控除の手続きができるため、住宅ローン控除について確定申告を行う必要はありません。

【勤務先に提出する書類】

• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（金融機関から郵送される）
• 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書（税務署から郵送される）

提出する書類は1年目よりも少なく手間も減ります。金融機関から残高証明書（毎年10月頃）、税務署から特別控除申告書（入居2年目の11月下旬頃、控除が受けられる各年分の申告書を一括）が届くので、年末調整の時期に勤務先に提出してください。特別控除申告書は毎年使うため、なくさないように保管しておきましょう。

申告期限に間に合わなかった場合：還付申告を行う

確定申告の期限に間に合わなくても、5年以内であれば「還付申告」という手続きで控除を受けられます。還付申告ができる期限は、対象となる年の翌年1月1日から5年以内です。

ただし、個人事業主で青色申告をされている方の場合は、「更正の請求」という別の手続きが必要になることがあります。また、5年の期限を過ぎると税金の還付は受けられなくなるので、できるだけ早めに手続きしましょう。

最新情報を確認してお得な制度を賢く活用しよう

住宅ローン控除は、マイホームを購入するときに利用したい制度です。住宅ローン控除を活用すれば、新築住宅では13年間で数百万円もの節税効果が期待できます。条件を確認し、適用する場合は必要な手続きを行い最大限に活用しましょう。

コラボハウスでは、住宅ローン控除を活用できる省エネ性能の高い住宅づくりから、資金計画のご相談まで経験豊富な設計士とスタッフがサポートします。まずは、お気軽に無料相談会にお越しください。

住宅ローン控除に関するよくある質問

Q. 住宅ローン控除は何年間受けられますか？

新築住宅の場合、原則として10年または13年間控除を受けることができます。ただし、入居時期や住宅の性能によって適用期間が異なる場合があります。

Q. 注文住宅でも住宅ローン控除は使えますか？

はい、使えます。注文住宅でも、床面積や住宅性能などの要件を満たし、住宅ローンを利用していれば対象となります。

Q. 住宅ローン控除はいつ、どうやって申請しますか？

入居した翌年に確定申告を行う必要があります。会社員の場合でも初年度は確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で手続きできます。

▼関連する記事

坪単価の計算方法・調べ方は？注文住宅の価格相場や比較時の注意点も

注文住宅の諸費用とは？内訳や相場をシミュレーション付きで解説

注文住宅の相場はいくら？土地あり・なしの平均価格や費用を抑えるポイント

【2025年度】新築住宅に使える補助金制度とは？2026年度の見通しも解説

資金計画の立て方ガイド | 住宅購入時の注意点やローン活用法を紹介