コラム
住宅ローンの固定金利と変動金利の違い｜
比較ポイントやリスク回避の対策を紹介
お金について
2025.12.16
住宅ローンを検討する際、「固定金利と変動金利はどちらを選ぶべきか」「将来、金利が上がったら返済は大丈夫だろうか」と悩む方も少なくありません。金利タイプの選択は、毎月の返済額や総返済額に大きく影響する重要な判断です。
本記事では、固定金利と変動金利の違いや、それぞれのメリット・デメリット、選ぶ際の比較ポイントをわかりやすく解説します。あわせて、金利上昇に備えるためのリスク回避の考え方や具体的な対策についても紹介します。これから住宅ローンを組む予定の方はもちろん、すでに返済中で見直しを考えている方もぜひ参考にしてください。
住宅ローンの金利タイプ「固定金利」「変動金利」とは？
住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。固定金利は、借入時に決まった金利が返済終了まで続く方式で、返済額が変わらない安心感が特徴です。一方、変動金利は一定期間ごとに金利が見直され、市場の金利動向に応じて返済額が増減します。低金利時には負担を抑えやすい反面、将来的な金利上昇リスクも考慮が必要です。
ここでは、それぞれの仕組みやメリット・デメリットを整理し、家計の考え方や将来設計に応じて、どのようなケースに向いているのかをわかりやすく紹介します。
全期間固定金利型
全期間固定金利型とは、住宅ローンを借り入れた時点で決まった金利が、返済終了まで変わらず続く金利タイプです。毎月の返済額が一定となるため、将来の支出を見通しやすく、家計管理がしやすい点が大きな特徴です。市場金利が上昇した場合でも返済額は影響を受けないため、金利変動による不安を抑えられます。
一方で、変動金利と比べると金利水準はやや高めに設定される傾向があり、金利が下がった場合も返済額は変わりません。そのため、返済額を一定に保ちたい方や、計画的に住宅ローンを返済していきたい方などに向いた金利方式といえます。
固定金利期間選択型
固定金利期間選択型とは、住宅ローンの返済期間のうち、あらかじめ決めた期間に限って金利を固定する方式です。固定期間は2年・3年・5年・10年・20年などから選べ、その間は毎月の返済額が変わらず、将来の家計管理がしやすくなります。固定期間終了後は、再び固定金利を選ぶか、変動金利へ切り替えるかを選択できる柔軟性があります。
全期間固定金利型より金利は低めに設定されることが多く、一定期間は金利変動リスクがなくなる点や、一定期間後に金利タイプの選択が可能になる点などがメリットです。一方、変動金利よりも金利が高めで、固定期間終了時の金利水準によっては返済額が増える可能性があります。固定金利期間選択型は将来のライフイベントを考慮したい方や、一定期間の安心感を重視しつつ、柔軟に見直しをしたい方に向いた金利タイプです。
変動金利型
変動金利型とは、住宅ローンの借入後も金利が定期的に見直され、その時々の市場金利に応じて返済額が変動する人気の金利タイプです。一般的には半年ごとに金利が見直され、返済額は一定のルールに基づき調整されます。
変動金利型はほかの金利タイプと比べて借入当初の金利が低く、当初の金利負担が軽くなる点がメリットです。一方で、金利が上昇した場合には返済額が増えるリスクがあります。そのため、長期的な返済計画を立てるにはやや不向きな金利タイプといえるでしょう。
変動金利型は、初期の金利負担を軽くしたい方や金利動向を把握できる方、繰り上げ返済を検討している方などに向いた金利方式です。
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住宅ローン金利の現況と今後の動向
マイナス金利政策の解除（2024年3月）を受け、日本の金利環境は大きな転換点を迎えています。住宅ローンの変動金利に影響する短期金利は、マイナス金利解除以降2025年11月時点で0.4％上昇しており、長年続いてきた「金利は上がらない」という前提は崩れつつあります。
今後も物価上昇や賃上げの動きを背景に、日銀が段階的に利上げを進める可能性は十分に考えられるでしょう。日銀が利上げを実施すると、金融機関が提供する金利優遇幅が拡大しない限り、変動金利はその影響を受けて上昇する傾向にあります。
一方、固定金利も例外ではありません。メガバンクの10年固定金利をベースに見ると、2025年7月から5ヶ月連続で上昇しており、長期金利の上昇が着実に住宅ローン金利へ反映されています。今後は変動・固定いずれを選ぶ場合でも、金利上昇を視野に入れたうえで、余裕を持った返済計画を立てることがこれまで以上に重要になります。
「固定金利」と「変動金利」はどっちを選ぶべき？
住宅ローンの金利タイプを選ぶ際、多くの人が悩むのが「固定金利」と「変動金利」のどちらを選ぶかという点ではないでしょうか。両者の主な違いは、将来の金利が上下する可能性や毎月の返済額の安定性、借入当初の金利水準などにあります。
固定金利は毎月の返済額が一定で安心できる一方、初期の金利は高めです。一方、変動金利は借入当初の返済額を低く抑えやすい一方で、金利上昇時には返済額が増えるリスクがあります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、どちらが正解というものはありません。
どちらを選ぶべきかは、家計の状況や返済計画などによって異なります。安定・安心を重視するなら固定金利、初期負担を軽くしたい場合には変動金利が向いているといえるでしょう。
ミックスローンも選択肢の一つ
ミックスローンとは、固定金利と変動金利を組み合わせて借り入れる方法です。借入額を2つに分け、それぞれ異なる金利タイプを選ぶことで、固定金利の安心感と変動金利のメリットを併せ持てるといった特徴があります。また、金利上昇時の影響を抑えつつ低金利の恩恵も受けられるため、金利変動に対するリスク分散が可能になります。
ただし、実際には2本のローンを同時に組む形となり、契約や手続きがやや複雑になる点には注意が必要です。リスクを適度に抑えつつ、バランスよく返済していきたい場合に向いた借り方といえるでしょう。
住宅ローンの金利タイプを選ぶ際のポイント
住宅ローンの金利タイプは、将来の返済負担を大きく左右する重要な要素です。固定金利と変動金利それぞれに特徴やリスクがあり、単純に金利の低さだけで選ぶと後悔することもあります。ここでは、金利タイプを選ぶ際のポイントを紹介します。
ライフプランに合わせる
住宅ローンの金利タイプを選ぶ際は、目先の金利水準だけでなく、自身のライフプランに合っているかを重視することが大切です。例えば、子どもが親の手を離れて世帯収入が安定する、あるいは増える見通しがある場合は、その時期まで金利を固定できる固定金利期間選択型を選択肢にするのもよいでしょう。
一方で、低金利が当面続くと考え、将来的に住み替えや売却を視野に入れている場合、また多少の資金的余裕がある場合には、変動金利型を検討しやすくなります。長期的な視点で返済計画を考えることが、後悔しない選択につながります。
金利タイプ別にシミュレーションを行う
住宅ローンの金利タイプを比較する際は、それぞれで返済シミュレーションを行い、総返済額を把握することが有効です。月々の返済額だけでなく、返済期間全体でいくら支払うことになるのかを確認することで、違いが見えやすくなります。
昨今は、金融機関の公式サイトやインターネット上、専用アプリなどで、借入額や金利を入力するだけの概算ローンシミュレーションが算出可能です。複数の条件で試算し、無理のない返済計画を検討しましょう。
返済期間を考慮して決める
住宅ローンの返済期間は、金利タイプを選ぶうえで重要な判断材料になります。返済期間が30〜35年と長期にわたる場合、将来の金利上昇による影響を受けやすくなるため、返済額が変わらない固定金利のほうが安心といえるでしょう。
一方、10～20年程度の比較的短期から中期で完済を目指す場合は、低金利のメリットを活かしやすい変動金利が有利になる可能性があります。返済年数とリスク許容度を踏まえて検討することが大切です。
金利動向をチェックする
住宅ローンを利用する場合、日頃から金利動向を把握しておくことで、その時々に応じた判断や対策がしやすくなります。金利は定期的に見直されますが、決定後すぐに返済額へ反映されるわけではありません。そのため、多少の時間内であれば、借り換えや返済計画の見直しを検討することも可能です。金利動向のチェックを負担に感じる場合は、返済額が変わらない固定金利を選ぶとよいでしょう。
金利上昇リスクの有効な対策
住宅ローンでは、将来の金利上昇によって返済負担が増えるリスクを避ける方法を知っておくことが重要です。金利が動き始めてから慌てて対応するのではなく、あらかじめ対策を知っておくことで、冷静な判断がしやすくなります。ここでは、金利上昇リスクへの対策を4つ紹介します。
金利タイプを見直す
金利上昇の対策の一つは、住宅ローンの金利タイプを見直す方法です。変動金利を利用している場合、金利が本格的に上がる前に固定金利タイプへ切り替えることで、適用金利の上昇を抑えられる可能性があります。また、固定金利期間選択型を利用している場合は、固定期間を長めに設定することも一案です。
ただし、金利タイプの変更には、金融機関によって手数料や条件が設けられていることがあります。事前に費用や手続き内容を確認したうえで、慎重に判断することが大切です。
繰り上げ返済を検討する
金利上昇への備えとして、繰り上げ返済を検討するのも有効な方法です。早い段階で元金を減らすことができれば、その後に金利が上昇しても、支払う利息の増加を抑えやすくなります。特に変動金利を利用している場合は、借入初期ほど利息の占める割合が大きいため、早期の繰り上げ返済が効果的です。
ただし、手元資金を使いすぎると家計に支障が出る恐れもあります。生活防衛資金を確保したうえで、無理のない範囲で進めるようにしましょう。
借り換えを行う
金利上昇リスクへの対策として、住宅ローンの借り換えを検討する方法があります。現在利用しているローンよりも金利の低い商品へ借り換えることで、将来的な返済負担を軽減できる可能性があります。また、金利が上がり始めたタイミングで固定金利へ借り換えれば、その後の金利上昇による影響を抑えられるでしょう。
ただし、借り換えには手数料や諸費用がかかるため、総返済額が本当に減るのかを事前にシミュレーションして判断する必要があります。
細かくシミュレーションして返済可能な金利水準を把握する
金利上昇に備えるためには、返済シミュレーションをしてどの程度の金利水準までなら家計が赤字にならずに返済可能なのか、具体的に把握しておくことが大切です。インターネットなどで利用できる返済シミュレーションを活用すれば、金利が上がった場合の月々の返済額や総返済額を簡単に確認できます。
事前に複数の金利条件で試算しておくことで、返済負担がどの程度増えるのか、家計に無理が生じないかを冷静に判断しやすくなるでしょう。想定外の事態にも落ち着いて対応するための準備として有効です。
住宅ローンの借り換えを行う場合の注意点
住宅ローンの借り換えは金利負担を軽減できる可能性がある一方で、慎重な判断が求められます。手数料や諸費用が発生するほか、条件次第ではかえって負担が増えることもあるため注意が必要です。ここでは、借り換えを検討する際の注意点を解説します。
新たにローン審査を行う必要がある
住宅ローンを借り換える場合でも、新たにローン審査を受ける必要があります。借り換えは条件変更のように見えますが、実際には新規で住宅ローンを組むのと同じ扱いとなるため、審査の厳しさも同程度です。
年収や勤務先、勤続年数、ほかの借入状況、返済負担率など、審査基準は一般的な住宅ローンと変わりません。現在の返済状況が良好であっても、必ず通るとは限らない点を理解しておきましょう。
ローン契約の際に諸費用がかかる
住宅ローンの借り換えを行う場合、新規でローンを契約するのと同様に、各種書類の取得や契約に伴う手数料が発生します。さらに、借り換え前のローンでは繰り上げ返済手数料や抵当権抹消費用などがかかることがあり、新たに組むローンでも事務手数料や登記費用などが必要になる点に注意が必要です。
これらの諸費用は決して少額ではないため、借り換えによってどれだけ利息を減らせるかを事前に確認することが重要です。諸費用を上回る利息軽減効果が見込める場合に、借り換えのメリットがあるといえるでしょう。
金利動向をチェックして自分に合った金利タイプを検討しよう
固定金利・変動金利にはそれぞれ特徴があり、家計状況や返済期間、将来設計によって最適な選択は異なります。また、住宅ローンの金利は経済状況によって変化するため、日頃から金利動向を把握し、自分に合った金利タイプを選ぶことが大切です。
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固定金利・変動金利に関するよくある質問
Q. 固定金利が向いているのはどんな人ですか？
毎月の返済額を安定させたい人、将来の収入変動に不安がある人、長期的な家計管理を重視したい人に向いています。
Q. 変動金利が向いているのはどんな人ですか？
当初の返済額を抑えたい人、将来の金利動向をこまめに確認できる人、金利上昇時に繰り上げ返済などの対応ができる人に向いています。
Q. 固定金利と変動金利は途中で変更できますか？
金融機関によっては、借り換えや金利タイプ変更が可能な場合があります。ただし、手数料が発生することが多いため、慎重な検討が必要です。
Q. 固定金利・変動金利で迷ったときの考え方は？
「どちらが得か」よりも、「どちらが自分の家計に合うか」で考えることが大切です。返済の安心感と金利の低さ、どちらを優先するかを整理しましょう。
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